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Capitalização de juros e Sistemas de Amortização - Existe anatocismo na Tabela Price?


Diversas demandas judiciais por todo o País, decisões controversas e a polêmica. É legal a utilização da Tabela Price nos financiamentos imobiliários? Sustentam muitos operadores do direito que a Tabela Price contempla a capitalização composta de juros, ou como se costuma dizer, a cobrança de juros sobre juros, ou, ainda, o anatocismo.

“Pelo sistema chamado Tabela Price, você paga os juros do financiamento durante os primeiros ¾ do prazo contratual e só no último ¼ do prazo contratual é que você amortiza o saldo devedor. Ou seja, vão lhe dar maciças doses de veneno durante um longo tempo e, se você sobreviver a elas, atingirá a cura (quitação do financiamento)”.(SIC)

Mas existe ou não anatocismo no cálculo da Tabela Price?

Primeiramente devemos tratar de alguns conceitos para melhor exegese:

O que é Tabela Price? Tabela Price é um sistema de amortização. Sistema de amortização nada mais é que modelo matemático desenvolvido para operações de empréstimos e financiamento, envolvendo desembolso periódico do principal e encargos financeiros, objetivando quitar a dívida ao final do prazo contratado.

Anatocismo é palavra de origem grega (ana = repetição, tokos = juros), e significa a cobrança de juros sobre os juros. O Vocabulário Jurídico ensina: “anatocismo é vocábulo que nos vem do latim anatocismus, de origem grega, significando usura, prêmio composto ou capitalização. Desse modo, vem significar a contagem ou cobrança de juros sobre juros” e o Novo Dicionário Jurídico Brasileiro, que “anatocismo é a capitalização de juros, vencendo novos juros. É a contagem de juros sobre juros já produzidos pelo capital empregado”. O Dicionário de Administração defende: “anatocismo é o pagamento de juros sobre juros, isto é, a capitalização de juros segundo o critério de juros compostos, definidos pela fórmula (1+i)n. Os juros não pagos no final do período são capitalizados e sobre eles incidem novos juros”;

É espantosa a quantidade de discussões sobre o tema, haja vista, tratar-se de um assunto ligado à matemática financeira, ou seja, um ramo da ciência exata. Os críticos da Tabela Price afirmam que este sistema é perverso e que prejudica o mutuário, em virtude de direcionar menos recursos para amortização, quando comparados ao Sistema de Amortização Constante. Que a Tabela Price é o grande responsável pela capitalização de juros, o que o tornaria impróprio para ser aplicado em financiamentos imobiliários.

Afirmam, ainda, que o Decreto nº 22.626/33, Lei de Usura, proíbe “contar juros dos juros”, ou seja, proíbe a prática do anatocismo. Defendem também que se deve alterar o sistema de amortização para o Sistema de Amortização Constante – SAC. Ocorre que o critério de cálculo dos juros é idênticos tanto para o SAC quanto para a Tabela Price, isto é, incidem sempre sobre o capital, sem qualquer acréscimo de juros, os quais são quitados e não incorporados ao saldo devedor, sendo a base de cálculo decrescente, em função da quota de amortização e, referidos juros se reduzem exatamente pelo valor que deixa de incidir sobre o capital amortizado.

A Tabela Price, no que pertine ao cálculo dos juros, da apuração da quota de amortização e da evolução do saldo devedor obedece, literalmente, os mesmos princípios aplicáveis a qualquer outro sistema de amortização que utilize o mecanismo de quitação periódica dos juros e amortização parcial do capital, termos matemáticos, a única diferença entre estes sistemas se restringe ao cálculo da prestação. Logo, conclui-se que a capitalização de juros não existe nos contratos imobiliários, quer com a aplicação da Tabela Price ou qualquer outro sistema de amortização, pois, a prestação que se paga todo mês, uma parte dela já é destinada a pagar os juros mensais e a outra é utilizada para amortizar a dívida.

Essa desinformação gera uma instabilidade que eleva o risco do crédito e consequentemente o preço dos imóveis. A regulamentação será positiva, pois irá reduzir o risco de perda de capital com discussões judiciais que refletira numa melhor oferta de crédito.

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Autora: Daniele Akamine - Bacharelado em Direito, Pós-Graduada em Direito Civil, Direito Penal e Processo Penal, MBA em Economia da Construção e Financiamento Imobiliário, técnica em Contabilidade e sócia diretora da  Akamines Negócios Imobiliários Ltda www.akamines.com.br.
Fonte: es.ti.lo press - www.estilopress.com.br
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2 comentários:

  1. Discordo. A súmula 121 do STF diz: "É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada". O artigo 354 do Código Civil (Lei 10406/02) foi redigido da seguinte forma:"Havendo capital e juros, o pagamento imputar-se-á primeiro nos juros vencidos, e depois no capital, salvo estipulação em contrário, ou se o credor passar a quitação por conta do capital". Em relação a esse assunto, descreverei a seguir meu comentário totalmente atrelado à ciência matemática, respeitado por professores universitários da área em todo Brasil, pois é desse modo que a verdade se torna visível. O meu nome é Demétrio Antunes Bassili, engenheiro pós-graduado em Administração/Análise de Sistemas pela Faculdade de Ciências Econômicas de São Paulo - Especialista em cálculos financeiros envolvendo operações de crédito. Autor do livro "Retirando os Juros sobre Juros da Tabela Price" - 4ª. edição (www.rjsjtp.net). Há temas polêmicos que se arrastam por décadas, assim como o que trata de comprovar a existência de capitalização de juros nos financiamentos gerados pela Tabela Price. Existe anatocismo (contagem de juros sobre juros) nos financiamentos gerados pela tabela citada e também quando utilizado o SAC, SACRE, etc. Todos os sistemas de amortização que calculam juros sobre o saldo devedor praticam o anatocismo. Do ponto de vista operacional, pagar todos os juros do mês com o valor da prestação, e, do que sobrar, amortizar parte do principal, ou seja, aplicar o método utilizado no mercado e ensinado nos cursos básicos de matemática financeira, citado também no artigo 354 do Código Civil (Lei 10406/02) tem o seu valor, pois é dessa forma que, fácil e comumente, são controladas as variáveis do demonstrativo de evolução do saldo devedor (quadro de amortização). Entretanto, apenas de modo prático, facilitador, contábil pode-se utilizar esse recurso, pois ele, sem intenção, esconde a capitalização de juros. Quando analisamos originalmente a situação, a ciência matemática toma o seu lugar por meio de seus conceitos fundamentais, deixando de lado as técnicas que facilitam os cálculos, pois podem atrapalhar o entendimento do assunto. O homem, se quiser, pode até observar a matemática de forma alterada, porém nunca poderá mudá-la. O fato de ser possível, com o valor da prestação, pagar todos os juros do mês, e do que sobra, amortizar o principal (artigo 354), existe porque R$1,00 de juros vale o mesmo que R$1,00 de principal. Portanto, temos duas variáveis distintas (que não deveriam ser distorcidas) com a mesma unidade.

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  2. Prezada Daniele, a situação é bem mais profunda do que simples palavras. Tenho estudado esse assunto e o que me assusta é a idéia que algumas pessoas tem. Para os defensores da não capitalização da tabela price, basta afirmar que o modo como são calculados os juros do saldo devedor é a prova mais do que suficiente para dizer que não há juros de juros na tabela price.

    Entretanto, vejo também que essas mesmas pessoas não aceitam que as parcelas, quando calculadas, são pela fórmula dos juros composto. Logo, quandos essas pessoas defendem com unhas e dentes que não há juros de juros na tabela, eles demonstram isso apenas através do percentual que se aplica sobre o saldo devedor restante. O cerbe da questão é abandonado. Eles simplesmente ignoram a realidade do cálculo, anteriormente realizado, para determinar o valor da prestação.

    Tudo bem! Se a capitalização é simples, então por que é que os bancos e os fornecedores de crédito imobiliários necessitam tantam que as prestações continuem a serem calculadas pela tabela price. Se não há capitalização, qual o problema? Se não há capitalização, por que é que tantas pessoas ligadas aos financiamentos imobiliários são os mais veementes defensores disso?

    Em seu livro o Sr. Edson de Queiroz, pg. 35 afirma: " O que caracteriza a capitalização composta é a incidência de juros sobre juros; não são as taxas sobre taxas nem os período de vencimento"

    Cequeira total! A fórmula utilizada é a de capitalização composta, logo, não há como arredar desse fato. A fórmula existe justamente para se evitar de ter que fazer cálculos cansativos e desnecessários.


    Até parece que os defensores dessa idéia estão defendendo os seus próprios interesses. Mas se você tivesse acesso aos trabalhos do Reverendo Price, e aqui fica a minha dúvida - Não sei por que é chamado de sistema francês - uma vez que foi criado por um britânico. Você verá que ele mesmo diz que esse é um sistema de juros compostos. Isso não há dúvida. Está em suas palavras:

    "Um centavo de libra emprestado na data de nascimento de nosso Salvador a um juro composto de cinco por cento teria, no presente ano de 1781, resultado em um montante maior do que o contido em DUZENTOS MILHÕES de Terras, todas de ouro maciço. Porém, caso ele tivesse sido emprestado a juro simples ele teria, no mesmo período, totalizado não mais do que SETE XELINS E SEIS CENTAVOS.(Nogueira, 2002, Tabela price da Prova Documental e Precisa elucidação de seu anatocismo)"

    É uma falácia e também um engodo que o sistema financeiro habitacional utilizou por muito tempo, para arrancar, de modo desumano, o dinheiro do mutuário. Não sei como é que existem pessoas que defendem isso!

    Seu eu tenho um financiamento de R$ 10.000,00 a juros de 12% aa. Pagos em 12 parcelas iguais, o que é que eu faço para calcular isso:

    Na HP

    10.000 CHS PV
    1 i
    12 N
    PMT = R$ 888,48

    Por incrível que pareça, os juros já estão embutidos nas parcelas. Não há como negar isso.


    O que tenho é que isso não passa muito mais de uma manobra para fugir de um artigo de uma lei.

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